テナント退去時のトラブルを防ぐ！貸主が知っておくべき「居抜き退去」のリアル | 不動産は兵庫県伊丹市の株式会社福岡カンパニー | ブログ

所有されている店舗物件について、現在のテナント様から毎月しっかりと家賃が振り込まれている間は、「退去時のこと」や「次のテナントのこと」はあまり気にされないオーナー様が多いかと思います。

しかし、ある日突然テナントから「解約したい」「ついては、次の人に内装や厨房機器を売りたい（造作譲渡したい）」という相談を受けた時、どう対応すべきか迷われるケースは少なくありません。

今回は、兵庫・大阪エリアの事業用不動産を専門とする「みせたん不動産」が、実務の現場でよく起こる居抜き退去のリアルと、オーナー様の手を煩わせないためのポイントを解説します。

現場で起こりがちな「居抜き」のトラブル

居抜きでの退去・入居は、空室期間を短くできるためオーナー様にとってもメリットが大きい手法です。しかし、テナント同士の直接交渉に任せきりにすると、以下のようなトラブルの種になりがちです。

• 「次のお客さんを見つけてきました！」と事後報告される

オーナー様への事前相談がないまま、現テナントが勝手に次の入居候補者を見つけてきてしまうケースです。書面での事前承諾を厳密に交わすかはケースバイケースですが、オーナー様が「どんな業態が入るのか」「家賃の支払い能力はあるのか」を審査する前に話が進んでしまうと、後から断りにくくなるなどの問題が生じます。

• 「原状回復（スケルトン戻し）」の責任が曖昧になる

前テナントの内装を引き継いだ新テナントが退去する際、「自分たちが作った内装ではないから解体したくない」と揉めるケースは非常に多いです。

• 引き継いだ設備の故障クレーム

入居直後に「エアコンが壊れた」など、設備の不具合に関するクレームが直接オーナー様に寄せられることがあります。

トラブルを防ぐには「専門会社の介入」が一番の近道

これら実務上のトラブルを防ぎ、オーナー様に余計なストレスをかけないためには、テナント同士の直接交渉ではなく、専門の事業用不動産会社を間に挟むことをおすすめします。

みせたん不動産が介入することで、以下のメリットがあります。

1. オーナー様の盾となり、面倒な調整を代行します

現在のテナント様の解約予告の段階から私たちが入り、次のテナント募集、内装・設備の引き継ぎ交渉、そして新たな賃貸借契約のスケジュールまでを一括してコントロールします。オーナー様が直接矢面に立つ必要はありません。

2. 「客観的な価値評価」でスムーズなバトンタッチ

現テナントが希望する設備譲渡代が高すぎると、次のテナントが決まらず、結果的に空室期間（家賃が入らない期間）が生まれてしまいます。私たちは、これまでの実務経験に基づき、相場に合った「客観的な価値評価とコンサルティング」を中立な立場で行い、早期のテナント付けを実現します。（※機械の動作保証等のインスペクションではありません）

3. トラブルを防ぐ「特約」の整備

新たなテナント様と契約を結ぶ際、「設備の修繕は借主負担であること」「将来の退去時は（引き継いだ部分も含め）原状回復義務があること」などを契約書にしっかりと明記し、将来のトラブルリスクを摘み取ります。

まとめ

店舗の居抜き退去は、専門的な知識とスケジュールの調整力が求められます。「退去の話が出たけれど、何から手を付ければいいか分からない」「テナント同士で勝手に進められては困る」という場合は、ぜひお早めにご相談ください。

兵庫（阪神間・神戸）および大阪（大阪市内・北摂）エリアの店舗物件において、みせたん不動産は無理な営業を行わず、オーナー様の大切な資産を守るためのフェアな取引をサポートいたします。