事業用不動産の基礎知識｜「普通建物賃貸借」と「定期建物賃貸借」の違いとは？ | 不動産は兵庫県伊丹市の株式会社福岡カンパニー | ブログ

事業用物件（テナント）の賃貸借契約において、貸主様・借主様の双方が必ず確認しておくべき重要な項目が「契約の形態」です。

テナント契約には、大きく分けて**「普通建物賃貸借（普通借家契約）」と「定期建物賃貸借（定期借家契約）」**の2種類が存在します。今回は、日々の仲介現場における実務の視点から、それぞれの仕組みと違いを客観的に解説いたします。

1. 普通建物賃貸借（普通借家契約）とは

普通建物賃貸借は、従来から広く用いられている一般的な契約形態です。

最大の特徴は、**「借主（テナント）側の保護合いが強い」**という点にあります。

• 更新について：

契約期間が満了しても、原則として契約は更新されます。

• 貸主からの解約： 貸主側から更新を拒絶したり、解約を申し出たりする場合、法律上「正当の事由（立ち退き料の支払いなどを含めた、どうしても明け渡してもらうべき正当な理由）」が必要となります。実務上、貸主側からの解約はハードルが高い傾向にあります。

• 借主からの解約：

契約書に定められた解約予告期間（事業用物件の場合は3〜6ヶ月前が一般的）をもって申し出ることで、途中解約が可能です。

2. 定期建物賃貸借（定期借家契約）とは

定期建物賃貸借は、平成12年（2000年）の法改正により導入された契約形態です。

最大の特徴は、**「契約期間の満了とともに、確定的に契約が終了する（更新がない）」**という点です。

• 更新について：

契約の「更新」という概念がありません。期間満了により契約は必ず終了します。

引き続きその物件を利用したい場合は、貸主・借主双方の合意のもとで「再契約」を結ぶ必要があります。

• 実務上のメリット（貸主側）：

将来的に建物の取り壊しや建て替えが決まっている場合や、一定期間だけ貸し出したい場合に、計画通りのテナント運営が可能です。

• 実務上の注意点（借主側）：

期間満了時に貸主が再契約を拒否した場合、必ず退去しなければなりません。

多額の初期費用（内装工事など）をかけて出店する場合、契約期間内で投資回収が可能かどうかの慎重な事業計画が求められます。

まとめ：

実務における契約選びのポイント 「どちらの契約が良いか」に絶対的な正解はなく、貸主様のテナント経営方針や、借主様の出店計画によって適切な選択肢は異なります。

長期的で安定した入居を前提とする場合は普通建物賃貸借が選ばれることが多い一方、最近の事業用不動産市場では、建物の老朽化リスクの管理や、テナントの質を担保する目的から、定期建物賃貸借を採用する物件オーナー様も増えています。

契約形態の違いは、将来の退去や居抜き売却（造作譲渡）の際にも大きな影響を与えます。物件探しの段階、あるいはテナント募集の段階で、契約の性質を正しく理解しておくことがトラブル回避の第一歩となります。

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